土地与资金是房地产开发的两大核心要素。不过，能同时具备这两大核心要素的房地产开发商并不多。近年来，随着土地的紧缺、土地转让金的上涨以及融资越发困难，有的开发商有地没钱，有的开发商有钱没地。正因为如此，房地产开发就存在多种模式，主要有房地产开发商单独进行开发和房地产开发商与其他投资者合作开发两种。
（一）房地产开发商单独进行房地产开发
    这种开发模式需要注意的问题主要是土地的取得与转让，项目立项审批以及工程建设施工过程中的问题。
（二）房地产合作开发
    从广义上讲，房地产合作开发是指几个投资者共同出资开发房地产项目。不过，严格来讲，房地产合作开发主要还是指土地提供者与资金提供者通过合作或者合资方式对某一块土地进行房地产开发。而其中，以联建和参建为主要表现形式。
    在实践中，房地产参建、联建中存在着许多法律上的风险。大量房地产参建、联建纠纷、诉讼往往都是因为房地产开发企业本身在运作过程中将两者在合同中混为一谈，未尽量规避法律风险而造成的。
1．严格区分房地产联建与参建
    联建和参建虽同属于合作开发，但是两者是不同的开发形式。
（ 1 ）参与阶段与地位不同
    一般来说，向政府规划部门申请项目立项的主体是享有土地使用权的一方，所立项目的建设方即为享有土地使用权的一方。 参建方不参与项目立项申请，不属于项目建设方；而联建方共同参与立项申请，各方均属于项目建设方。
    此外，参建方由于是在项目立项后参与开发的，其参与行为并不导致土地使用权归属变更；而如果是联建开发，就必须进行土地使用权归属变更，房地产所有权归各方共同所有。
    尤其需要注意的是，由于房地产参建在实践中往往是房地产开发商的一种变相融资行为，因此参建行为很可能因为未经政府主管部门行政批准而被认定为无效。因此，房地产开发商需通过合理的法律规制与防范，确保最后参建行为有效。
（ 2 ）合同目的不同
    参建方作为非项目建设方和非土地使用权归属人投入资金，最后的目的往往是为了获得相应房屋；而联建是一种真实的房地产开发行为，可以是为了房屋也可以是为了获得利润。
2．合作开发须预防合作合同无效等法律风险
    在房地产合作开发过程中，合作各方或以资金出资或以土地出资。以资金出资的一般不会出现大问题，但以土地使用权出资就面临许多的问题。如果对以土地使用权出资以及相关问题解决不好，很可能导致房地产开发属于非法开发行为，从而引发房地产开发纠纷。
（ 1 ）哪种土地使用权可以出资
    一般来说，用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权，而不能是集体土地的使用权；只能是出让土地（即以向国家交纳土地出让金的方式而有偿取得）的使用权，而不能是划拨土地的使用权。在实践中，有一些出资人往往以划拨的土地出资，结果房地产开发行为违法，投资者损失巨大。
（ 2 ）以土地使用权出资的一方约定保底条款是否有效
    以土地使用权作为出资往往有较大的风险。在实践中，由于房地产开发的周期较长，投资规模较大，存在经营风险，土地使用权出资方往往希望采用固定利润或确定的利润比例来进行房地产合作开发，这样看似预防了市场风险，只享受利益、不负担风险，但合同中这些保底条款的法律效力有可能被认定为无效条款，而且如果发生对外的债务，以土地使用权出资的一方无法避免共同承担债务责任。
（ 3 ）以土地使用权出资应办理哪些手续
    在房地产开发中，土地是核心问题，土地使用权的实际归属往往决定最后房产的归属问题。在实践当中，有些土地使用权出资方往往将土地交付使用，但就不办理土地使用权变更登记，结果在房地产建设完成后，否认对方对该房产的共同所有，导致双方纠纷不断。由于房地产合作开发形式多样，土地使用权归属是否要办理必要的变更登记手续就需看情况了。一般来说，如果房地产合作开发各方共同对房地产项目立项申请，共同开发，那就必须办理土地使用权变更手续，进行过户登记，这样出资人才完全履行了其出资的义务，合作开发各方才共同拥有该土地使用权，也才能避免日后因房产的归属问题而引发纠纷。
    此外，如果房地产项目事先就已立项申请了，合作各方应在土地使用权变更的同时申请变更项目建设方或者开发方，以及办理其他与建设工程有关的许可证书和其他相关批准文件的变更手续，否则合作开发合同很可能无效。
（ 4 ）规范合作开发合同
    合作开发有很多法律风险，其中一项就是合作各方是否有合作主体资格。因此各方有必要 审查确认 合作伙伴的主体资格，比如核实负责项目建设的一方是否具有相应的房地产开发经营资格条件；核实项目土地使用权是合法有效，可以用来房地产开发，等等。
    此后，合作各方应在合同中就合作方式、项目投资数额及投入方式、土地使用权证取得以及变更登记、项目相关许可证书的办理、资金投入安排、工程进度与质量标准、收入分配方式、合作期限等进行详细明确约定。