房地产业受国家宏观调控政策的影响非常大，政策的波动很容易对房地产开发造成极大的风险。在众多风险中，法律风险居主要。

（一）资金风险加大容易引发法律纠纷
     2004 年 4 月，国务院发布了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发 [2004]13 号），规定从 2004 年 4 月 26 日起，房地产开发项目 ( 不含经济适用房项目 ) 资本金比例由 20 ％及以上提高到 35 ％及以上。 2004 年 6 月，中国人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》（即俗称的“ 121 号文件”）。按照该规定，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的 30% ；商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。此后，中国人民银行不断通过调高存款类金融机构存款准备金率来宏观调控房地产市场。 2006 年 5 月 17 日 ，国务院又提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），从住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面对房地产进行调控。除这些比较重要的政策以外，我国政府还在不断出台后续调控政策，并加大了对这些政策的落实执行力度。
    在这些宏观背景下，房地产开发信贷门槛被提高，房地产企业融资变得更加困难。中小型房地产企业面临着巨大的资金压力，部分在建项目融资困难，项目正常开发受到干扰。房地产开发商资金的断裂往往导致其项目开发违约，引发诸多的法律问题，比如无法支付工程款，施工单位停工或者延迟复工；而工程一旦延期，开发商将难以按期交付已销售的期房，造成交付违约；开发企业还面临贷款到期偿还问题。

（二）土地取得和使用风险加大
    土地是房地产开发中的重要因素。 2004 年 3 月，由国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》( 国土资发 [2004]71 号 )，正式拉开了房地产开发用地需通过招标拍卖挂牌出让方式取得的序幕，各地不再采用协议方式出让经营性土地使用权。土地使用权的取得跟计划和产业政策存有密不可分的关系。一方面，国家不断对房地产业进行调控，尤其是对土地的出让严格限制，加强土地供应宏观管理，规范地方政府土地经营行为，严格限制使用与占用耕地；另一方面，土地的使用往往受城市规划的影响，而一个城市的规划建设往往存在变数，比如国家不断出台政策要求限制高档房的建设，鼓励廉价房的建设等。
    因此，在众多关于房地产的调控中，土地的取得与转让很容易发生法律风险。比如，利用农村耕地进行房地产开发，就可能不但无效，还将被行政机关行政处罚；再比如因为城市规划的变更，房地产合作开发很可能被迫终止，而各方应当如何分配法律风险，土地提供者与资金提供者如何承担责任就需要事先进行约定。由于我国房地产业不成熟与不完善，国家不断出台调控措施，不断增加执行力度，房地产开发的法律与政策风险非常大。这些问题需要房地产开发各方在合同中事先进行预防与明确规定，否则纠纷一旦发生，将十分麻烦。